25 ноя 2021, Ирина, Симферополь

Вопрос по налогообложению при сдаче нежилого помещения посуточно

Доброго времени суток.

Я являюсь собственником нежилого помещения (3-х этажный эллинг) на берегу моря. Планирую сдавать его посуточно отдыхающим в течение летнего сезона. Могу ли я это делать как физ. лицо? Какие при этом документы я должна оформлять с потенциальными клиентами? Как уплачивать налоги? Заранее спасибо за ответ. Ирина.

Поделиться ссылкой на вопрос:
Свернуть
Ответы юристов: 6
ООО"ЮрНика"
Отзывов: 0 Ответов на сайте: 40

Ирина, здраствуйте. Основной признак предпринимательской деятельности - это цель систематического получения прибыли. 

Есть различные разъяснения по этому поводу и ФНС, и судебных органов, суть которых сводится к тому, что деятельность будет предпринимательской только в том случае, если Вы этим занимаетесь продолжительный период времени, есть взаимосвязанные сделки, направленные на получения прибыли и т.д. 
Следовательно, если Вы намерены сдавать в наем нежилое помещение, и это носит систематических характер, то есть в определенный сезон, периодически, разным лицам и т.д., то Вашу деятельность можно квалифицировать как предпринимательскую. С точки зрения налогообложения, даже если Вы будете декларировать свои доходы и платить 13% с них могут возникнуть проблемы, так как Налоговый кодекс предусматривает различные налоговые режимы: общий и упрощенный. Если нет заявления на упрощенный, то применяется общий режим, а это 20 % НДС, следовательно, получается на 7% Вы меньше платили налог. Также есть негативные последствия с точки зрения административной ответственности - Вам будет грозить маленький штраф от 500 до 2000 рублей, а если доход превысит 2 250 000, то - уголовная ответственность с минимальным наказанием в виде штрафа до 300 000 рублей.
Рекомендую, если Вы намерены периодически сдавать в наем это нежилое помещение, зарегистрировать ИП с переходом на упрощенную систему налогообложения и после этого сдавать нежилое помещение.

Костянов Олег Юрьевич
Отзывов: 17 Ответов на сайте: 6040

Сегодня действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества.

Однако, это возможно только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности.

Под ней, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п. 1 указанной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

Следовательно, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду нежилых помещений, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных НК РФ, фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям





Трубинов Денис Васильевич
Отзывов: 68 Ответов на сайте: 14121

Здравствуйте!

Если будете сдавать как физ. лицо, то необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого.

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"

Статья 6. Объект налогообложения
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений;

Тогда ваш налог составит 4% от дохода.

Вам необходимо заключать договор на проживание (найм).

Но лучше оформить ИП, меньше проблем с ФНС будет.

С Уважением!

И
С официального сайта ФНС: Таким образом, в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения (коммерческой недвижимости) специальный налоговый режим НПД не применяется. Плательщикам НПД (самозанятым) разрешено сдавать в аренду исключительно жилые помещения. А я спрашивала именно про нежилое помещение.
25 ноя 2021
Трубинов Денис Васильевич
Отзывов: 68 Ответов на сайте: 14121

Ирина, возможно, я не совсем понял что у вас за помещение. Если у вас оно зарегистрировано как жилое, то вы можете его сдавать в статусе самозанятого. Если же это нежилое, то все верно - для самозанятых этот вид деятельности под запретом. Тогда либо как физ лицо по ставке 13% платите налог. Но налоговая признает вашу деятельность предпринимательской, т.к вы будете получать систематически доход. Поэтому лучше регистрируйтесь ИП. Можете выбрать УСН или ПСН (если в вашем регионе этот вид деятельности можно вести на патенте). 

26 ноя 2021
И
Спасибо за ответ. Помещение зарегистрированное как нежилое. Конечно, я в шоке от формулировки "систематический доход" (это, разумеется претензия не к Вам, Денис). Неужели посуточная сдача номера всего лишь за два сезонных месяца в году рассматривается, как систематический доход?! Кроме 6% в качестве ИП есть ещё платежи в ПФ и ОМС, а патент в Алуште даже на 2 месяца стоит несоразмерно с возможными доходами.
26 ноя 2021
Трубинов Денис Васильевич
Отзывов: 68 Ответов на сайте: 14121

К сожалению да, не сисиематическим доход налоговики признают, когда вы получили разовый доход, причём в их понимании это кого-то одного один раз на сутки заселились и всё. А в вашем случае это уже рассматривается как сезонный бизнес. 

Что касается платежей в ПФР и ОМС, то на эти платежи сейчас можно уменьшить как сумму налога по УСН, так и платёж по патенту. 

Если патент дорогой, то выбирайте УСН, но придётся ставить кассу, хотя её сейчас и на патенте требуют, так как у вас будут расчёты с физ лицами. Можете её просто арендовать на период деятельности. Сейчас и Сбер и МТС такие услуги предоставляет. 

Чтобы экономить на взносах в ПФР и ОМС можете перед началом сезона открывать ИП и по окончанию закрывать его, благо пока налоговики к этому относятся снисходительно, тем самым экономите на взносах, так как платите их только за период ведения деятельности ИП. Как ИП закрыли, сдали декларацию по УСН и заплатили налог, уменьшив его на уплаченные платежи в ПФР и ОМС. 

26 ноя 2021
Вихарев Александр Евгеньевич
Отзывов: 60 Ответов на сайте: 31490

Здравствуйте! В принципе нормы действующего законодательства не запрещают Вам сдавать имущество в аренду, как физическое лицо, но Вы при этом должны понимать, что налоговый орган может квалифицировать Вашу деятельность, как предпринимательскую. Поэтому советую Вам зарегистрироваться в качестве ИП и заявить при регистрации упрощённую систему налогообложения.  Тем более при сдачи в аренду, как физическое лицо Вы будете в соответствии с положением главы 23 Налогового кодекса РФ уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13 процентов от полученного дохода,  а при упрощённой системе налогообложения (доходы) по ставке 6 процентов 

Зинзер Евгений Борисович
Отзывов: 2 Ответов на сайте: 6308

Вы можете избрать режим самозанятого, законодательство допускает самозанятым сдавать жилье в аренду и вам будет удобно и людям хорошо 👌

И
С официального сайта ФНС: Таким образом, в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения (коммерческой недвижимости) специальный налоговый режим НПД не применяется. Плательщикам НПД (самозанятым) разрешено сдавать в аренду исключительно жилые помещения.
А я спрашивала именно про нежилое помещение.
25 ноя 2021
Зинзер Евгений Борисович
Отзывов: 2 Ответов на сайте: 6308

Ирина, тогда только ИП на упрощенке

26 ноя 2021
Потапов Александр Юрьевич
Отзывов: 14 Ответов на сайте: 1372

Добрый вечер, Ирина. Если вы сдаёте эллинг физлицам - оформляете договор аренды в простой письменной форме. Для целей налогообложения идеально - стать самозанятым и платить всего 4% с дохода от аренды, причем самостоятельно (контроля пока нет). Чек формируется прям в приложении телефона и его можно отправить на телефон гостя.


Если вдруг соберетесь сдавать юридическому лицу (мало ли) - тут надо сделать ИП и платить 6% налога по упрощенной системе. Немного больше возни - но если деньги хорошие, это того стоит.

И
С официального сайта ФНС: Таким образом, в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения (коммерческой недвижимости) специальный налоговый режим НПД не применяется. Плательщикам НПД (самозанятым) разрешено сдавать в аренду исключительно жилые помещения.
А я спрашивала именно про нежилое помещение.
25 ноя 2021
Потапов Александр Юрьевич
Отзывов: 14 Ответов на сайте: 1372

я помню, о чем вы спрашивали. речь идет о нежилых помещениях для бизнеса - офисы, склады итп. Вы же сдаёте под проживание - так что вполне можно. К слову - помещения гостиниц, отелей тоже относятся к нежилым и являются местами временного пребывания. Организация хостелов в нежилых помещениях также не запрещена. Другое дело - соблюдение нормативов по заселению и удобств на человека, но вы об этом не спрашивали.

По сути, вы не сдаёте в аренду некий эллинг, а внутри него продаете услугу временного пребывания. Но согласен - тёрки с налоговой могут быть, потому что ФНС упирается тупо в букву ФЗ - нельзя так нельзя. Может даже придётся потратиться на юриста.

Второй вариант - просто платить НДФЛ 13% по декларации каждый год, но он самый дорогой.

В варианте ИП вы кроме 6% еще и взносы платите ежегодно.

Так что - больше возни /меньше налог, меньше возни - самый высокий налог.

26 ноя 2021

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войти

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войти

Время истекло

Время выделенное для редактирования истекло.

Жалоба на сообщение

Укажите причину по которой вы считаете данное
сообщение неуместным