Продажа коммерческой недвижимости физлицом

Здравствуйте!

Ох вопросец. Длинный ответ

1.Необходимо установить, как используете это помещение сейчас? Также сдаете и получаете доход? Тогда это будет считаться предпринмательской деятельностью, а недвижимость коммерческой.

Если нет - тогда проще.

2.Вы приобрели эту недвижимость в результате договора дарения от близкого родственника ДО 1 января 2016 года. Срок вдадения всего три года. У вас уже всё истекло

Вывод.

Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.

НО!

Есть и подводные камни

По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое. Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ.

 Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст. 220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.