Какая максимальная этажность индивидуального жилого дома?

Здравствуйте.

В соответствии с п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в одном значении. При этом параметры, устанавливаемые к объектам ИЖС, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам.

Параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 к этажам жилых домов относят:

- этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа; 

этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. 

Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж».

В соответствии со СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

Из Письма Минэкномразвития РФ от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства":

Под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. 

Термин «количество этажей» закреплен в ст.49 ГрК РФ в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность». 

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

Также, в соответствии с СП 4.13130.2013 3.53 этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

Пространство, используемое только для прокладки коммуникаций, высотой менее 1,8 м техническим этажом не является.

Обратите внимание, что параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (Закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ).