Похожие вопросы по Гражданскому праву
Посмотреть все вопросы
Права субарендатора при переходе права собственности к арендатору от бывшего собственника
В 2021 г был заключен договор субаренды на коммерческое помещение . Собственником был Комитет управления имуществом города. Через права собственника перешли к арендатору ( коммерческой структуре) через покупку помещения. Считается ли договор субаренды действительным по всем пунктам существенным; срок, метраж, цена и тд ? Новый собственник , бывший арендатор, требует перезаключения договора , подняв ставку аренды в три раза! И сроком уже не на 10 лет как было, а на 11 месяцев с продолжением. Можно ли принудить нового собственник перезаключить договор субаренды на арендный на тех же условиях?
Ps все платежи арендные и коммунальные вносились и вносятся корректно
Здравствуйте!
Согласно ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Т.о., прежний договор аренды при смене собственника продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок, что и с прежним собственником. Любые изменения возможны по соглашению сторон, поэтому в одностороннем порядке, если это не было оговорено в договоре аренды/субаренды, недопустимы.
Что касается принуждения к заключению договора с новым собственником, то это в данном случае не имеет смысла, т.к. действуют прежние условия, которые вас устраивают. Если новый собственник изменит условия договора, то можете подать ему свои возражения и решать вопрос в судебном порядке.
С Уважением!
Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом
Здравствуйте! Переход права собственника не может влиять на права арендатора и субарендатора помещения в соответствии с нормами действующего Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому изменения условий договора возможно только при согласии всех сторон договора в соответствии с положением статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации и новый собственник не может без получения согласия изменить условия ранее заключённого прежним собственником договора
Здравствуйте!
Вообще говоря, договор субаренды зависит от договора аренды. Если основной договор аренды прекращён (как в Вашем случае, потому что первый арендатор стал собственником), то договор субаренды прекратился.
В Вашем случае могли бы действовать правила 621-й статьи Гражданского кодекса о преимущественном праве заелючения договора, если иного не было предусмотрено самим договором. Если новый собственник не соблюдает это право и в течение года заключает договор с третьим лицом, то Вы вправе в судебнлм порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора. Но опять же Вы вряд ли сможете потребовать сохранения прежней суммы арендной платы.
Здесь, к сожалению, будет действовать принцип "Хозяин - барин". Иное - только договариваться либо продолжительно судиться. Я думаю так...
2) собственник поменялся в июле 2022 , до сих пор идет оплата ежемесячно по договору субаренды и новый собственник( он де бывший арендатор) ежемесячно выставляет счета по договору субаренды и принимает деньги. А вот сейчас вздумал односторонне перезаключить договор с иной ценой и сроком на 11 месяцев лишь в пролонгированием. Хотя 9 месяцев в новом статусе получает аренду по договору субаренды. Не означает ли что получая 9 месяцев аренду он тем самым акцептировал договор с нами уже в статусе нового владельца помещения ?
Понятно. Давайте я скорректирую свой ответ с учетом новых обстоятельств.
Договор субаренды прекратился на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ (если иного не было установлено в договоре между Вашим арендодателем и Комитетом). Правила статьи 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при смене собственника), полагаю, в данном случае неприменимы: здесь не просто смена собственника; собственником стало лицо, бывшее арендодателем в договоре субаренды. Должны применяться специальные правила статьи 618 ГК РФ, а правила статьи 617 Кодекса подлежат в связи с этим ограничительному толкованию.
То, что девять месяцев происходила оплата по договору субаренды после смены собственника, свидетельствует лишь о фактическом продолжении отношений сторон в новых условиях. Это может быть дополнительным серьезным аргументом в переговорах с новым собственником нежилого помещения, но по большому счету не обязывает его сохранить договор аренды на прежних условиях.
Вы успешно подписались.
Теперь все новые платные вопросы будут поступать вам на почту. Отписаться вы можете в ваших Настройках уведомлений
Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.
Войти
Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.
Войти