Покупка дачи под ипотекой.

Спасибо Александр. Надо подумать.

Уважаемая Маргуба. Если Вы имели дело с Сбербанком, то Вы прекрасно знаете, что Сбербанк не заключает никаких трехсторонних договоров по купле-продаже недвижимости. согласно внутренней политике Сбербанка продажа недвижимости находящейся в залоге у банка возможно только после полного исполнения обязательств по кредитному договору.

Не вижу никаких сложностей. Сделайте двусторонний, с осложненной ответственностью продавца вернуть вам денег кратно больше, в случае отказа его в последующем передать вам имущество в собственность.

Сбер или какой иной банк тут совершенно не при чем, его воля вторична.

Уважаемая Маргуба. Дело не в том. что в договоре купли-продаже нельзя прописать ответственность продавца. да можно. Дело в том. что согласно ГК РФ заключение договора купли-продажи при отсутствии письменного согласия залогодержателя, уже является незаконной процедурой и такой договор никоим образом не будет зарегистрирован в Росреестре.

Уважаемые. Договор купли-продажи можно заключить любой и прописать там можно все что угодно, но согласно ГК РФ продажа объекта под обременением (ипотека) возможна только при наличии письменного согласия залогодержателя. Но залогодержателем выступает Сбербанк и такого согласия он в принципе не выдает. и при отсутствии такого согласия данный договор в принципе не будет зарегистрирован в Росреестре и может быть оспорен как незаконный.

Кто Вам сказал, что составляется простой ДКП? 

Сначала составляется договор о погашении ипотеки Вами вместо должника. Называется предварительный договор. Потом снимается обременение. Потом составляется ДКП. Вопрос то был о гарантиях сделки? Или не так? Вот в предварительном договоре всё и прописывается.

Здравствуйте Дмитрий. Договор купли-продажи можно заключить любой и прописать там можно все что угодно, но согласно ГК РФ продажа объекта под обременением (ипотека) возможна только при наличии письменного согласия залогодержателя. Но залогодержателем выступает Сбербанк и такого согласия он в принципе не выдает. и при отсутствии такого согласия данный договор в принципе не будет зарегистрирован в Росреестре и может быть оспорен как незаконный, т.к при его заключении отсутствовало согласие залогодержателя.

1. Договор у вас с продавцов, а не с банком.

2. Деньги вы вносите на банковский счёт, с которого ипотечную часть спишет сам банк, т.е. нет риска того, что продавец распорядится ими как-то иначе, нежели на выплату банку. 

Единственное, не забудьте чтобы продавец уведомил банк о полном досрочном погашении.

Ипотека погашена - ваш должник продавец, с которого можно спокойно взыскать либо деньги, либо объект недвижимости. Это же не единственное жилье продавца, как я понимаю, исходя из текста вопроса.

С уважением.

По первым двум пунктам вопросов нет. Есть дальше, да жилье не единственное, есть квартира оформленная на жену (она созаемщик по кредиту), но на иждевении у них трое детей и может получится так, что квартира останется единственным жильем.

Александр!

Вы покупаете дачу или квартиру?

Если покупаете дачу, а в собственности остаётся квартира, в которой, как я понимаю, они и прописаны, то она и будет их единственным жильем.

Тем более, как я уже писал, правила о единственном жилье не распространяется на заложенную недвижимость. Будь у них на иждивении хоть всё население гордой республики Анголы.

С уважением.

Спасибо Дмитрий. Покупаем дачу, но очень хитромудрый продавец.

Александр, в таком случае, не экономьте и пригласите юриста для сопровождения сделки.

Это может помочь избежать лишних проблем, которые в рамках онлайн-консультации решить не реально.

Да и у вас написано, что дом находится на сельхоз землях. Скорее всего, это значит, что прописаться там нельзя, и как следствие, при таких обстоятельствах, в принципе не может подпадать под определение жилья.

С уважением.

Да это так Дмитрий. прописаться нельзя. да нам это и не надо. Да и юриста пригласили и не экономим. но его резюме сегодня отказаться от этой сделки. т.к сделка попахивает мошенничеством и он не исключает, что в схеме участвует отделение Сбера. Да и при оформлении займа под залог квартиры тоже не все просто. т.к. там прописаны дети. а это надо согласовывать с органами опеки. Я пришел только к двум разумным вариантам при которых могу контролировать ход сделки:
1) Продавец самостоятельно гасит кредит и снимает обременение и потом выходит на сделку.
2) Продавец каким-то образом получает письменное согласие банка на проведение этой сделки.
все остальное становится слишком сложно и не предсказуемо.

Если ваш юрист не рекомендует сделку, то вполне возможно он прав. Так как он лучше знаком со всеми обстоятельствами и документами по сделке.

Не готов комментировать про участие отделения Сбера. Однако и исключать мошеннические варианты, только исходя из текста вопроса, нельзя.

С уважением.

P.S. Буду признателен за оставленный  на моей странице

https://justiva.ru/profile/2594-sukhinin-dmitriy

отзыв об ответе.

Нашим вопросом занимался адвокат и он вынес решение. что сделка не чистая и риск велик. Пока он обдумывает какие еще можно предложить варианты, но вообщем посоветовал по дружески отказаться от такой сделки и не искать приключений.

Здравствуйте Денис. Договор купли-продажи можно заключить любой и прописать там можно все что угодно, но согласно ГК РФ продажа объекта под обременением (ипотека) возможна только при наличии письменного согласия залогодержателя. Но залогодержателем выступает Сбербанк и такого согласия он в принципе не выдает. и при отсутствии такого согласия данный договор в принципе не будет зарегистрирован в Росреестре и может быть оспорен как незаконный, т.к при его заключении отсутствовало согласие залогодержателя.

Александр, я бы сначала заключил договор займа с продавцом, по которому вы перечисляете средства на счет продавца для погашения ипотеки (это условие обязательно озвучьте). Оформите у нотариуса. А потом уже, после снятия обременения заключил ДКП.

В принципе, поддерживаю идею Вихарева Александра.

Спасибо Денис. Буду думать.