Вопрос о задатке

Решили мы купить квартиру…Продавец показала нам свидетельство о регистрации права от декабря 2012г, где указано основание: договор купли- продажи квартиры. На основании того, что собственник один и недвижимость была приобретена по договору купли-продажи, нас устроил данный объект. Было подчеркнуто что живет она одна. Было заключено соглашение о задатке, в котором был прописан срок совершения сделки ( до 27,04,2018), сумма задатка (расписка о получении в сбербанке), штрафные санкции (типичная форма) Так как у нас сделка проходит с использованием ипотечных средств (Сбербанк) документы на квартиру были отправлены на юрпроверку и выясняется ,что:
1. Квартира приобреталась в браке, соответственно это совместно нажитая собственность
2. Супруг продавца умер в 2016 г
3. Наследственное дело не открывалось, наследуемая доля не выделялась, вступления в наследство не было
В связи с тем , что в качестве объекта покупки я не рассматривала «свежее наследство» а данный момент озвучен не был, могу ли я:
1. Или расторгнуть соглашение и вернуть задаток
2. Или признать соглашение о задатке ничтожным на основании предоставления неактуальных правоустанавливающих документов