Покупаю квартиру, собственник один, трое отказались от приватизации и выписались из нее ранее, каковы риски оспаривания сделки?

Здравствуйте.

В силу ст.35 Конституции РФ, ст.209 ГК РФ купить квартиру Вы можете только у собственника. Согласно Федерального закона  "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Статья 28. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 настоящего Федерального закона.

2. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав. Форма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в нее сведений и требования к ее заполнению, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Таким образом, право собственности Вы можете проверить по выписке ЕГРП. Только потом можно и заключать ДКП ст.454 ГК РФ. 

Здравствуйте. Те кто отказались от приватизации ими право постоянной регистрации в данном жильё. То есть могут опять там сделать себе регистрацию. Я бы советовал не покупать такое жильё.

С уважением.

ЗДравствуйте! Если есть письменный отказ от приватизации то они уже не смогут претендовать на квартиру и расторгнуть сделку. Бояться вам нечего

С уважением

Добрый день

Приватизация по сути это принятие квартиры в собственность, соответственно тот кто отказался, ни как претендовать на эту квартиру уже не сможет, не имеет значение где они прописаны и когда они пропишутся. Регистрация по месту жительства или прописка это официальное подтверждение фактического места проживания гражданина и ни каких прав на жилье она не дает.

Здравствуйте!

Считаю что, для вас нет никаких рисков в покупке данной квартиры, оценить ситуацию вам поможет позиция Верховного Суда РФ. Я приведу вам выдержку из статьи о позиции ВС РФ по данному вопросу:

В быту и правоприменительной практике глубоко укоренилось правило, что лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, обладают так называемой «вечной пропиской» и их выселить нельзя.




Однако из данного правила, оказывается, все же есть исключение и лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, могут утратить право пользования приватизированным жилым помещением со всеми вытекающими последствиями. 


На данный факт Верховный Суд Российской Федерации указал в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., отметив следующее «В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ ≪О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации≫, действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. 


При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. 


Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. 


Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно». 


Как отметил Верховный суд РФ в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г., при решении вопроса о признании лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения, утратившим (прекратившим) право пользования данным жилым помещением «… необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом 7 жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права». 


Вышеуказанная позиция Верховного суда находит свое подтверждение и в правоприменительной практике, например в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.03.2016 по делу № 33-4839/2016; апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 23 марта 2016 года по делу № 33-1232/2016.

С Уважением!

Здравствуйте! При тех обстоятельствах, что вы указываете риски в соответствии с нормами действующего законодательства минимальные, так как лица сами отказались не только от права приватизации, но и сами снялись с регистрационного учёта из квартиры, то есть добровольно отказались от права проживания в ней, соответственно, исходя из норм действующего Жилищного Кодекса РФ, утратили право пользования квартирой, поэтому не могу быть туда вселены, если даже обратиться с иском о вселении в суд, что касается признании сделки недействительной, то, так как они не являются собственниками, то не имеют и право на удовлетворения иска, да, и оснований, предусмотренных положениям статей 166,168 гражданского кодекса РФ для признания договора купли продажи недействительеым в вашем случае не имеется