Налог при продаже только что построенного дома

Уважаемый Александр! Одновременно с продажей дома я буду продавать участок, на котором он стоит. Что мне нужно делать, чтобы минимизировать налоги?

Что касается земельного участка, то Вы тоже в соответствии с положением статьи 220 Налогового Кодекса РФ имеете право уменьшить налогооблагаемую базу от продажи земельного участка на сумму 250 000 рублей 

Уважаемый Александр! Я построил дом в украинском Крыму и получил на него паспорт в БТИ в соответствии с украинскими правилами более 10 пет назад.
Крымские чиновники не учитывают этот срок моего владения домом, требуют регистрации дома в Росреестре и предлагают начать отсчет срока владения домом с момента этой регистрации. На основании каких постановлений они действуют и как можно оспорить их решения?

Что касается регистрации прав на недвижимое имущество, то оно подлежит регистрации в соответствии с положением статей 8.1 и 130 Гражданского Кодекса РФ. В Вашем случае советую Вас ссылаться на положение статьи 4 Гражданского Кодекса РФ, которое устанавливает конкретно к Вашему случаю, что в момент постройки и владения недвижимостью действовали иные законы, поэтому нельзя считать срок владения с момента осуществления государственной регистрации в реестре РФ 

Уважаемый Александр!
Можете ли вы прислать мне копию этой статьи?
Спасибо, БВ

Статья 4 Гражданского Кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Уважаемый Арсен! Конечно перед продажей дом будет внесен в реестр. Расходы были достаточно велики, но доказать это документально невозможно. Одновременно с продажей дома я буду продавать участок, на котором он стоит. Что мне нужно делать, чтобы минимизировать налоги?

В такой ситуации, к сожалению существенно минимизировать налоги не получится. Единственный вариант, - это воспользоваться налоговым вычетом, который равен 1000000 рублей.

Пример: стоимость дома 5000000 - 1000000 = 4000000 * 13% = 520000 рублей налог. Вот как то так.

Уважаемый Арсен! Я построил дом в украинском Крыму и получил на него паспорт в БТИ в соответствии с украинскими правилами более 10 пет назад.
Российские чиновники не учитывают этот срок моего владения домом, требуют регистрации дома в Росреестре и предлагают начать отсчет срока владения домом с момента этой регистрации. Правильно ли это?

Здравствуйте, Борис Витальевич! К сожалению да. Так как право на дом возникает с момента регистрации, то и срок будет исчисляться с этого момента.

На основании какого документа вы это утверждаете? Можно ли распространять действие этого документа на недвижимость в Крыму, где недавно произошло изменение юрисдикции?

Борис Васильевич, я это утверждаю, руководствуясь ст . 219 ГК РФ.

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

 

Однако есть статья 4 Гражданского Кодекса РФ, которая устанавливает, что если в момент постройки и владения недвижимостью действовали иные законы, то нельзя считать срок владения с момента осуществления государственной регистрации в реестре РФ.

Борис Васильевич - эти иные законы могут действовать тогда, когда между двумя государствами есть правовая помощь, а именно действует международное право. В данной ситуации, с учетом отношений между Украиной и Россией, я сомневаюсь что эти понятия действуют. 

Борис Васильевич, данная статья к вашей ситуации никакого отношения не имеет, и скорее всего не применима.

 Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени                            1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.                               

 Комментарий к Ст. 4 ГК РФ                                                                                                  1. Акты гражданского законодательства вступают в действие с момента их введения и по общему правилу не имеют обратной силы. Исключение из общего правила возможно, если оно прямо указано в федеральном законе. Например, в п. 2 ст. 422 ГК РФ прямо указывается на то, что, «если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров» (см. комментарий к ст. 422 ГК). В соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» <1> (далее — Вводный закон к части первой ГК РФ) обратная сила фактически была придана нормам Кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок (ст. ст. 162, 165 — 180), о сроках исковой давности и правилах их исчисления, а также положениям ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Сходное положение содержится в ст. 12 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» <2> (далее — Вводный закон к части второй ГК РФ). 

Источник: http://stgkrf.ru/4

Уважаемый Денис! Я живу в Крыму (в Феодосии) и при Украине я мог иметь свой участок только в аренде (на 49 лет). Такая аренда и была оформлена давно. При переходе Крыма в Россию я получил право перевести землю в собственность, но местные власти переоформили ее в русскую аренду (мотивируя тем, что дом не был сдан в эксплуатацию. Паспорт БТИ был оформлен давно, но в Росреестре не зарегистрирован ). Каково ваше мнение о том, должен ли я платить этот налог при продаже земли по отдельному договору? С уважением БВ.

Если участок в аренде, то вы сможете передать только право аренды. Если же вы сможете оформить ее в собственность, после того как оформите собственность на дом, то сможете продать участок отдельным договором.

Да, это я понимаю. Именно так я и хочу поступить. Сначала оформить дом, потом перевести землю в собственность. Мой вопрос сводится к тому, придется ли мне платить налог за продажу земли, если учесть, что в аренде она была давно, а в собственность оформлена только что?

Да, придется, т.к. аренда не собственность. Для налоговой срок владения налоговая исчисляет с момента регистрации права в Росреестре. Поэтому налог будет исчисляться от кадастровой собственности, формулу я привел выше в ответе.

Извините, немного сумбурно написал, "Налоговая исчисляет срок с момента регистрации права собственности".

Вы привели формулу для налогообложения продажи дома. Как вычисляется кадастровая стоимость земельного участка?

Эта формула применяется для исчисления налога при продаже недвижимости (дом или земля). Кадастровая стоимость у вас будет обозначена в документах.

Уважаемый Денис!
Кадастровая стоимость моего участка около 0,7 млн.рублей. Это дает отрицательное значение для налога по вашей формуле.
Какой налог реально будет в этом случае? Спасибо. Ваши ответы самые содержательные.

700 000 руб. * 0,7 - 1 000 000 = - 510 000 руб., т.е. значение отрицательное, налога к уплате не возникает. Такой момент если вы захотите продать выше кадастровой стоимости, то налоговая будет считать от цены продажи, но если цена будет также менее или равна 1 000 000 руб., то налога к уплате также не возникает.

Вы даете информацию, которая просто не нужна в моем случае.
В Крыму цена земли примерно в 10 раз выше кадастовой. Поэтому рыночная цена участка земли, который я хочу продать, примерно равна 7 млн.руб. Этот участок я, как россиянин, мог только арендовать у Украины, что я и делал. Теперь я могу его приобрести в собственность, но только с настоящего времени.
Почему я должен платить большой налог?