Вопрос о налогообложении при продаже недвижимости

Добрый день!

НДС.

Иностранные юридические лица признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 11, ст. 143 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения, в частности, является реализация товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории РФ.

К сведению. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (кроме имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом (п. 2 ст. 38 НК РФ).

Если товар находится на территории РФ, не отгружается и не транспортируется, местом его реализации признается территория РФ (п. 1 ст. 147 НК РФ).

Таким образом, местом реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается территория РФ. Указанная операция (реализация недвижимости) облагается НДС.

Обратите внимание! Реализация на территории РФ жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Поэтому далее будем говорить об объектах недвижимости, реализация которых облагается НДС.

Стоит также отметить, что реализация земли (имеем в виду земельные участки, на которых расположена недвижимость) не признается объектом налогообложения в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Как уже было отмечено, гл. 21 НК РФ установлены два способа уплаты НДС иностранными налогоплательщиками в зависимости от наличия постановки "иностранцев" на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика (или попросту - от учета в налоговом органе). Если "иностранец" состоит на налоговом учете - он платит НДС самостоятельно, если не состоит - удержанием (из его доходов) и перечислением налога в бюджет занимается тот, кто состоит на учете (то есть налоговый агент - п. п. 1, 2 ст. 161 и п. 3 ст. 166 НК РФ).

Обратите внимание! Налоговый агент исполняет обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и уплате в бюджет соответствующей суммы налога вне зависимости от того, исполняет ли он обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога, и иные обязанности, установленные гл. 21 НК РФ (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Так, в Письме от 21.03.2006 N ШТ-6-03/297@ ФНС России указала: иностранная компания, которая в целях осуществления деятельности на территории РФ встала на учет в налоговых органах, образовав при этом свое представительство, при получении денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимости с учетом ст. 146 НК РФ должна самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. При этом она (в силу п. 3 ст. 169 НК РФ) должна выставить покупателю недвижимости счет-фактуру - документ, на основании которого у покупателя (при соблюдении прочих условий) возникнет право на вычет НДС.

Обратите внимание! Представительство иностранной организации при осуществлении операций, подлежащих обложению НДС, имеет право применить налоговый вычет в порядке, предусмотренном ст. ст. 171 и 172 НК РФ.

В случае если в роли покупателя выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (таковое в соответствии с нормами налогового законодательства налоговым агентом не является), рекомендации компетентных органов сводятся к тому, что НДС в бюджет (при любых обстоятельствах) уплачивает иностранная организация, не осуществляющая деятельности в РФ через постоянное представительство (Письма Минфина России от 23.01.2014 N 03-08-05/2273, УФНС России по г. Москве от 11.11.2011 N 16-15/109734@).

Налог на прибыль.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Кодекса налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются в том числе иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, иностранной организацией, осуществляющей деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, физическому лицу, которое в силу действующих норм налогового законодательства не является налоговым агентом, обязанность по уплате налога на прибыль организаций лежит на вышеуказанной иностранной организации.