Гарантия застройщика.

Сможете предъявить так как трещины возникли до истечения гарантийного периода

Здравствуйте! Да, сможете, так как недостатки были выявлены в сроки, которые установлены гарантией в соответствии с нормами законодательства

Моментом выявления недостатков является момент предъявления претензий, а не дата проведения экспертизы. Это прямо указано в ГК:

ГК РФ Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы

1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей. 
2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

6. К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в пунктах 2 и 4 статьи 471 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.
ГК РФ Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Так что не волнуйтесь - они обязаны все исправить в рамках гарантии.

Не беспокойтесь, поскольку недостатки дома в виде трещин фасада возникли в период гарантийного срока, проблем в суде из за истечения срока на момент обращения в суд не будет.

Здравствуйте.

В соответствии с Законом 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", ст.7 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать соответствующие требования.

При этом Закон 214-фз обязывает застройщика предоставить на объект гарантию не менее 5 лет.

Обратите внимание, что на указанные правоотношения распространяются положения Закона о защите прав потребителей, согласно которому предоставление гарантии - это право продавца (исполнителя), а не его обязанность. Однако, это не означает, что по истечении гарантийного срока нельзя предъявить претензии по недостаткам, которые возникли по вине исполнителя (производственный брак).

В данном случае те же условия распространяются и на застройщика. При этом, Законом 214-фз предусмотрено специальное требование для отношений по долевому участию - обязательство застройщика в пределах 5 лет устранять любые возникшие по его вине недостатки.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В Вашем же случае претензии по недостаткам предъявлены в пределах гарантийных обязательств застройщика, поэтому срок течения гарантии приостановился и все последующие претензии, обращения в суд по предъявленным недостаткам не будут зависеть от гарантийного срока. При этом, в судебном порядке будет приниматься во внимание срок исковой давности, установленный для обращения с требованиями в суд (три года в соответствии со ст.196 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, у Вашей управляющих компании (зачастую УК предлагается именно застройщиком) также имеются обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления (ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Также обязанности УК содержатся в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г.    № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", поэтому в дальнейшем претензии возможно предъявлять именно управляющей компании.