Оформление земельного участка под зданием.

Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей.

Свобода договора

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора. Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.

Это следует из ст. 552 ГК РФ, регулирующей передачу прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 3 июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, что ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях.

Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2 вынес решение об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды, так как владелец киоска (истец) не смог доказать, что киоск является недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. К аналогичному выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 22 сентября 2003 г. при рассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193. Арендатор земельного участка, на котором размещалось временное кафе, не вправе требовать от арендодателя перезаключения договора аренды (за исключением тех случаев, когда имеется возможность обращения с иском, связанным с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок).

При этом для собственника недвижимости возникает необходимость определить правовые отношения с собственником земельного участка, вне зависимости от того, располагается ли участок на частных землях или находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Пользование чужим имуществом (землей) без заключения какого-либо договора при определенных обстоятельствах можно квалифицировать как неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Аренда или собственность?

Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды.