Покупка земли

Здравствуйте, Максим! На содержание договора, на соблюдение порядка выделения и назначения земли, на личность компании застройщика. С уважением.

Здравствуйте!

В дополнение сказанному коллегами (может в чем-то повторюсь):

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и договорились о цене, необходимо проверить следующее:

1. Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году (свидетельство о праве собственности) и в 2017 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН.

2. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, свидетельство и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными. Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.

3. Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.

4. Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Росреестре» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.

5. Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.

6. Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.

7. Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.

Вопросы продавцу участка:

Кто собственник, как стал собственником и почему продается?

Какова категория участка и её разрешенное использование?

История земли – кто раньше был собственником?

Состав и размер платежей. 

Обязательно проверьте (в местной Администрации), не находится ли земля в зоне отчуждения. Если, например, недалеко проходит газопровод высокого давления, в зоне 300 м. нельзя ничего строить. Также под землей может проходить линия связи или электрокабель, тогда на землю могут быть установлены ограничения – вплоть до запрета возведения капитальных строений. Также ограничено использование земли в охранных зонах водоемов, автодорог, ЛЭП.
Если участок окружают свободные земли, уточните план застройки соседних территорий, чтобы не получилось так, что вы купили землю, а через некоторое время напротив построили свиноферму или коровник

С Уважением!

Здравствуйте.

В силу ст.35 Конституции РФ и ст.209 ГК РФ заключать договор ст.420 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок может только собственник. Согласно Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Статья 28. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 настоящего Федерального закона.

Таким образом, до сделки ст.153 ГК РФ, нужно в Россреестре запросить выписку из ЕГРП, и проверить права собственности. 

Здравствуйте. Необходимо обратить внимание прежде всего на 3 вещи: к какой зоне застроек данный участок относится (зона Ж-3 - под строительство жилых домов, строений, сооружений; под строительство построек хоз.назначений (хоз.блоки, гаражи, бани) либо садоводство-огородничество). Далее необходимо уточнить принадлежность (кто собственник либо о праве долгосрочной аренды с правом выкупа). И последнее- "прозрачность" документации (без арестов, запретов, ограничений, залогов и 2-ных продаж) и цену участка. Удачи) 

Доброе утро, Максим. На сайте уже были такие вопросы. Вот один из моих ответов, как раз по теме:

обрый день.

Необходимо:

1. Убедиться, что назначение участка соответствует цели покупки.

Собственник участка вправе вести только ту деятельность, которая отвечает целевому назначению и виду разрешенного использования участка.

2. Проверить, соответствуют ли сведения об участке тому, что есть на местности.

НАДО:

• удостовериться, что фактическая площадь участка соответствует площади в документах;

• проконтролировать соответствие вида разрешенного использования. Например, в документах указан вид разрешенного использования участка «под индивидуальный жилой дом», а фактически на участке расположен магазин или автомастерская;

• убедиться, что положение границ участка соответствует сведениям в документах;

• проверить, нет ли на участке объектов, правовой статус которых будет затруднять использование (например, линии электропередачи, трубопроводы);

• удостовериться, что на участке нет чужих объектов недвижимости. Иначе владельцы таких объектов могут претендовать на часть участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ).

3. Осмотреть участок на предмет иных факторов, которые могут помешать его использованию.

• проверить, что оставляют на участке прежние владельцы: постройки, мусор;

• удостовериться, что рядом нет опасных производств;

• узнать, чем занимаются предприятия на соседних участках;

• проверить, есть ли рядом автомагистрали, железнодорожные пути.

С марта 2017 года владельцы участков, которые прилегают к лесу, должны чистить свои участки

4. Убедиться, что в будущем не появится препятствий для строительства.

Если покупатель приобретает участок с целью строительства, то нужно исследовать два обстоятельства.

1. Не пересекает ли участок красные линии улично-дорожной сети и не планируют ли на этом участке разместить объекты регионального или местного значения, в том числе линейные объекты.

Чтобы проверить, нет ли таких препятствий, нужно исследовать документы территориального планирования (схему территориального планирования, генеральный план, проект планировки территории) и градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки). Так, правила землепользования и застройки по каждой территории есть в свободном доступе в Интернете, но лучше использовать официальные сайты местной власти.

Помимо этого можно обратиться с запросом в управление архитектуры на территории субъекта и в орган, который выдает разрешения на строительство.

Убедиться, что участок не входит в зону, можно при помощи сервиса «Публичная кадастровая карта», который есть на сайте Росреестра. Для этого нужно зайти на страницу Публичная кадастровая карта и отметить в разделе «Общедоступные кадастровые сведения» зоны с особыми условиями использования территории. В результате будет видно, каким документом утвердили зону, если она есть, и какие виды деятельности запретили на конкретной территории.