Покупаю дом в ипотеку, которым владеют два человека, как правильно оценить доли?

Здравствуйте!

Со Сбербанком вообще все не так просто, они очень скурпулезно проверяют документы на имущество, на которое выделяют ипотечные средства. Поэтому в данном случае даже не получится с оценщиком договориться, чтобы занизить стоимость имущества для снижения налоговой нагрузки покупателя. Да и к оценщику вы пойдете только аккредитованному в Сбербанке.

Продавцу, которая владеет долей, полученной по наследству, менее 3-х лет, в любом случае не избежит налогообложения если будет продавать долю в пределах этого срока, т.к. налог будет исчисляться от кадастровой стоимости. Как я понимаю, ее доля в стоимостном выражении составляет 1 520 000 руб. Она может воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ). Следовательно налог она заплатит с суммы 1 064 000 руб. - 1 000 000 руб.  = 64 000 руб. Сумма налога 8 320 руб.

Если она принципиально не хочет тратить денежные средства от продажи дома на уплату налога, то компенсируйте ей эту сумму - 8 320 руб, плюс подача декларации, примерно 500 руб составление и затраты на отправку, если будет передаваться в электронном виде, примерно 300 руб. Т.е., для вас дополнительных затрат порядка 9 - 10 тыс. руб. Если вам так нужен этот дом, то, полагаю, вы сможете договориться с продавцом.

С Уважением!

                                              Здравствуйте!

         Отвечая на Ваш вопрос: Закон дает возможность реализовать часть собственности (доли), но у этой процедуры есть определенные нюансы, например первоочередное право на покупку согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ. Человек обязан уведомить других собственников, состоящих в правообладании, и только после того, как они откажутся ее покупать, можно оформить договор на свою долю. Если один совладелец захочет приобрести это имущество – отказать ему нельзя. Все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

       Также Вам при покупке доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, есть ли прописанные другие лица (в том числе несовершеннолетние дети). Поэтому нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних.

       ВАЖНО знать, что освобождается от уплаты НДФЛ собственник, который владел недвижимостью 3 года – когда она куплена до 2016г. (или досталась по наследству или подарена близкими родственниками); 5 лет – если собственником стал после 01.01.2016г.

        ЦЕНА объекта недвижимости в договоре купли-продажи может определяться:-самостоятельном продавцом объекта, - по обоюдной договоренности сторон, - на основании независимой оценки.

         Что даст Независимая оценка - она дает возможность узнать рыночную стоимость жилья, как правило желательно ее проводить, если несколько владельцев недвижимости и они расходятся во мнениях о стоимости, или когда нужен банковский кредит.

        В договоре купли-продажи жилья цена имущества является существенным условием договора и должна быть прописана в нем, иначе договор можно считать незаключенным (ст.555 ГК РФ).

           При заключении сделки купли-продажи необходимо учитывать кадастровую стоимость жилья так как с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

Удачи Вам!

С уважением, 

Наталья, почитал ваш вопрос, дополнения к нему, ответы коллег, и могу добавить следующее. Вы попытайтесь этой даме объяснить, что продавать не выделенную "В НАТУРЕ" долю мало того, что не просто, так ещё и она сильно потеряет в цене. И если она сейчас не пойдёт на компромисс, если для неё так существенны эти 8 320 р. при том, что она получит грубо говоря 1,5 млн. за свою долю - она рискует надолго увязнуть с продажей. Предложите ей компенсировать за ваш счёт эти деньги, а декларацию о доходах ей в любом случае придётся подавать, даже если и по ДКП сумма будет 1 млн.