04 ноя 2019, Наталья, Ростов-на-Дону

Покупаю дом в ипотеку, которым владеют два человека, как правильно оценить доли?

Добрый день!

Хочу купить частный дом, которым владеют два человека. Одна давно с 2009, другая в марте 2019 года вступила в наследство. 3/5 И 2/5 соответственно. Я хочу купить в ипотеку от Сбербанка. Новоиспеченная наследница хочет уйти от налога от продажи имущества неохотно идет на сделку с ипотекой, хочет свою долю продать по документам за 1млн, чтобы не попасть под налог. Или говорит мы составим общий договор купли продажи, где она свою долю оценит 1 млн и все равно ей понравится это банку или нет. Меня волнует, возможно ли, чтобы ее 2/5 стоили 1 млн., а остальные 3/5 2800000??? Дадут ли мне ипотеку и зарегистрирует ли такой договор Госреестр? И надо оценщику для ипотеки готовить два отдельных отчета об оценке разных долей собственниц?

Поделиться ссылкой на вопрос:
Свернуть
Ответы юристов: 4
Костянов Олег Юрьевич
Отзывов: 16 Ответов на сайте: 4098

Здравствуйте! Оценка будет проводиться не долей, а всего дома и земельного участка как единого комплекса. В договоре купли продажи так же будет одна цена объекта указано, а не долей. Просто продавцы в дальнейшем  получат ту часть денег которая соответствует их долям. А дать ли вам ипотеку под такое имущество будет решать банк 

Н
Скажите, в договоре купли продажи может быть указана стоимость отдельных долей? Если у наследницы будет такое желание обязательно это прописать
04 ноя 2019
Костянов Олег Юрьевич
Отзывов: 16 Ответов на сайте: 4098

если продается целый объект, а в вашей ситуации продается не доля в праве на дом а дом как единое имущество то в договоре указывается полная цена дома а не долей

04 ноя 2019
Н
Как ей можно уйти от налога в таком случае? Для нее это важно ,иначе она мне, ипотечной покупательнице, не продаст дом, который мне нравится )
04 ноя 2019
Костянов Олег Юрьевич
Отзывов: 16 Ответов на сайте: 4098

необходимо так же знать кадастровую стоимость дома и земельного участка, если кадастровая стоимость высока, то никакие действия с понижением цены не помогут так как налоговая будет сравнивать с кадастровой стоимостью и взыщет налог независимо от цены указанной в договоре

04 ноя 2019
Н
Кадастровая стоимость это которая прописана в ЕГРН? Там есть такая строка, я заказывала онлайн свежую егрн.
Там написано 3 880 000 на весь объект
Скорее всего ей предъявят налог в любом случае ,даже если она подаст 3 ндфл с продажей за 1 млн?
04 ноя 2019
Костянов Олег Юрьевич
Отзывов: 16 Ответов на сайте: 4098

налоговая применяет коэфициент 0,7 к кадастровой стоимости, то есть объект можно написать в договоре продан за 2600000, тогда стоимость доли наследницы составит 1040000 и налог она заплатит с 40000 получиться около 5000 всего

04 ноя 2019
Н
Это актуально, если бы у меня не ипотека была
Я поняла, что ей налога не избежать, если совершать сделку с ипотекой.
04 ноя 2019
Костянов Олег Юрьевич
Отзывов: 16 Ответов на сайте: 4098

налога не избежать только можно уменьшить                                                                                                                                                                            

04 ноя 2019
Трубинов Денис Васильевич
Отзывов: 64 Ответов на сайте: 11599

Здравствуйте!

Со Сбербанком вообще все не так просто, они очень скурпулезно проверяют документы на имущество, на которое выделяют ипотечные средства. Поэтому в данном случае даже не получится с оценщиком договориться, чтобы занизить стоимость имущества для снижения налоговой нагрузки покупателя. Да и к оценщику вы пойдете только аккредитованному в Сбербанке.

Продавцу, которая владеет долей, полученной по наследству, менее 3-х лет, в любом случае не избежит налогообложения если будет продавать долю в пределах этого срока, т.к. налог будет исчисляться от кадастровой стоимости. Как я понимаю, ее доля в стоимостном выражении составляет 1 520 000 руб. Она может воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ). Следовательно налог она заплатит с суммы 1 064 000 руб. - 1 000 000 руб.  = 64 000 руб. Сумма налога 8 320 руб.

Если она принципиально не хочет тратить денежные средства от продажи дома на уплату налога, то компенсируйте ей эту сумму - 8 320 руб, плюс подача декларации, примерно 500 руб составление и затраты на отправку, если будет передаваться в электронном виде, примерно 300 руб. Т.е., для вас дополнительных затрат порядка 9 - 10 тыс. руб. Если вам так нужен этот дом, то, полагаю, вы сможете договориться с продавцом.

С Уважением!

Н
Надоговый вычеи в один миллион идет на все жилье , она может рассчитывать на выяет только на 2/5 как и ее доля от 1 млн
04 ноя 2019
Трубинов Денис Васильевич
Отзывов: 64 Ответов на сайте: 11599

Когда доля реализуется по отдельному договору, каждый продавец своей доли сохраняет право на полный вычет в размере 1 000 000 руб. Такое мнение высказано Минфином в сообщении от 29.05.2018 № 03-04-05/36429.

04 ноя 2019
Н
У меня же ипотека, один договор будет
04 ноя 2019
Трубинов Денис Васильевич
Отзывов: 64 Ответов на сайте: 11599

Вы покупаете один объект, каждый собственник имеет право продать свою долю по отдельному договору и банк обязан их принять и не может обязать собственников оформить все одним договором.

04 ноя 2019
Пченикин Валерий Владимирович
Отзывов: 4 Ответов на сайте: 1425

                                              Здравствуйте!

         Отвечая на Ваш вопрос: Закон дает возможность реализовать часть собственности (доли), но у этой процедуры есть определенные нюансы, например первоочередное право на покупку согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ. Человек обязан уведомить других собственников, состоящих в правообладании, и только после того, как они откажутся ее покупать, можно оформить договор на свою долю. Если один совладелец захочет приобрести это имущество – отказать ему нельзя. Все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

       Также Вам при покупке доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, есть ли прописанные другие лица (в том числе несовершеннолетние дети). Поэтому нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних.

       ВАЖНО знать, что освобождается от уплаты НДФЛ собственник, который владел недвижимостью 3 года – когда она куплена до 2016г. (или досталась по наследству или подарена близкими родственниками); 5 лет – если собственником стал после 01.01.2016г.

        ЦЕНА объекта недвижимости в договоре купли-продажи может определяться:-самостоятельном продавцом объекта, - по обоюдной договоренности сторон, - на основании независимой оценки.

         Что даст Независимая оценка - она дает возможность узнать рыночную стоимость жилья, как правило желательно ее проводить, если несколько владельцев недвижимости и они расходятся во мнениях о стоимости, или когда нужен банковский кредит.

        В договоре купли-продажи жилья цена имущества является существенным условием договора и должна быть прописана в нем, иначе договор можно считать незаключенным (ст.555 ГК РФ).

           При заключении сделки купли-продажи необходимо учитывать кадастровую стоимость жилья так как с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.


Удачи Вам!


С уважением, 



Н
Я не хочу купить долю, я хочу купить дом,где два собственника. Про цену имелось ввиду ,возможность указать в одном договоре на весь дом стоимость каждой доли двух владелиц, причем математически не верную стоимость 2/5 стоимостью 1 млн. , 3/5 доли стоимостью 2800000
04 ноя 2019
Пченикин Валерий Владимирович
Отзывов: 4 Ответов на сайте: 1425

       Хорошо, Вы можете купить дом целиком, можете долями, главное отразить  все условия в договоре,чтобы было выгодно Вам и устраивало все стороны.          Оценщик в соответствии с Законом РФ Об оценочной деятельности может предоставить оценочный акт как на весь дом, а может и на каждую долю.

Желаю Вам всего самого наилучшего!

С уважением,

04 ноя 2019
Некрасов Вадим Юрьевич
Отзывов: 4 Ответов на сайте: 1584

Наталья, почитал ваш вопрос, дополнения к нему, ответы коллег, и могу добавить следующее. Вы попытайтесь этой даме объяснить, что продавать не выделенную "В НАТУРЕ" долю мало того, что не просто, так ещё и она сильно потеряет в цене. И если она сейчас не пойдёт на компромисс, если для неё так существенны эти 8 320 р. при том, что она получит грубо говоря 1,5 млн. за свою долю - она рискует надолго увязнуть с продажей. Предложите ей компенсировать за ваш счёт эти деньги, а декларацию о доходах ей в любом случае придётся подавать, даже если и по ДКП сумма будет 1 млн. 

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войти

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войти

Время истекло

Время выделенное для редактирования истекло.

Жалоба на сообщение

Укажите причину по которой вы считаете данное
сообщение неуместным