Как продать квартиру с обременением?

Здравствуйте! Нет, если Вы не договоритесь, то ничего сделать не удастся, так как нельзя без его согласия снять имеющееся обременения, а также снять его с регистрационного учёта и этому есть уже сформировавшаяся судебная практика в соответствии с нормами действующего Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому придётся продавать, если Вам нужно только с данным человеком, который имеет право пожизненного проживания в жилом помещении в соответствии с нормами действующего законодательства либо договорится с ним о снятии его добровольно с регистрации и снятии обременения

Можете спокойно продавать. Его согласия не требуется.

Тут дело вот в чем. Это называется "завещательный отказ"

В чем суть завещательного отказа, подразумевающего обязанность предоставить жилье в пользование?

Чаще всего суть завещательного отказа состоит в том, что завещатель обязывает наследника предоставить право пожизненного проживания в передаваемой по наследству квартире (жилом доме). Например, завещательница завещает квартиру своему внуку, но в завещании оговаривает, что внук должен предоставить ее сыну право пожизненного проживания в завещанной квартире. Зачастую так завещатели пытаются с одной стороны сохранить имущество, а с другой стороны обеспечить жильем непутевых родственников (например, страдающих алкоголизмом, наркоманией, игроманией, имеющих криминальные наклонности и т.д.).

Завещательный отказ включается в текст завещания, примерно в такой формулировке "Возложить на Ф.И.О. (наследника) обязанность предоставить моему сыну Ф.И.О. (отказополучателя) право пожизненного бесплатного проживания в квартире по адресу: (адрес квартиры)". Конечно же указанная формулировка является примерной, но смысл ее сохраняется. Подобный завещательный отказ является составной частью завещания и подлежит обязательному исполнению.

Наследник принимая наследство по завещанию, одновременно принимает на себя обязанности по исполнению завещательного отказа. Таким образом наследник получает по наследству не только имущество, но и претендента на право пользования полученным по наследству недвижимым имуществом. Вот некоторые моменты этой правовой ситуации:

Отказополучатель имеет право в течение трех лет с даты открытия наследства предъявить свои права на получение завещательного отказа. Иными словами в течение трех лет после смерти завещателя лицо указанное в завещании в качестве отказополучателя имеет право вселиться в вашу квартиру (жилой дом).

В случае если отказополучатель встретит при осуществлении своего права препятствия со стороны наследника (или любых третьих лиц) тогда он имеет право потребовать исполнения завещательного отказа в судебном порядке.

Если завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право каждого из них на наследство соразмерно его доле в наследстве постольку, поскольку завещанием не предусмотрено иное.

Наследник вправе требовать от отказополучателя, чтобы он использовал недвижимое имущество только для целей указанных в завещательном отказе. Иными словами, если в завещании предоставлено право пожизненного проживания в квартире, то отказоплучатель не имеет право сдавать эту жил.площадь в аренду (найм).

В случае если в завещании предусмотрено право пожизненного бесплатного проживания содержание квартиры (жилого дома), в т.ч. оплата коммунальных услуг, капитального ремонта и налогов на имущество, является обязанностью собственника имущества, т.е. наследника. Однако следует заметить, что если этот вопрос в завещании не урегулирован, а соглашения об оплате между наследником и отказополучателем достигнуто не было, вопрос придется решать в суде. Результат судебного разбирательства предсказать сложно, так как к сожалению суды на сегодняшний день не выработали единой позиции по этому вопросу.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Право пожизненного проживания в квартире (доме) или в другом жилом помещении может быть и бесплатным. Это означает, что наследник не имеет права брать с отказополучателя плату за проживание в жилом помещении, но также это освобождает отказополучателя от обязанности оплачивать коммунальные услуги и другие платежи.

Отказополучатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства в том жилом помещении в котором ему предоставлен завещательный отказ.

ВНИМАНИЕ! Зарегистрироваться и проживать в жилом помещении имеет право только отказополучатель. На членов его семьи это право не распространяется (если иное не предусмотрено в завещании). Даже если отказополучатель нуждается в постоянном уходе.

Если отказополучатель нарушает условия завещательного отказа, создает проблемы собственнику в использовании жилого помещения по назначению, портит (разрушает) жилое помещение, создает иные аварийные ситуации, нарушает общественный порядок, чем создает проблемы соседям, то в этом случае он может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда, а его регистрация по месту жительства прекращена. Другими словами, если отказополучатель превратил вашу квартиру в притон, сдает в найм место в своей комнате посторонним людям, устраивает скандалы, заливает водой нижние квартиры и ссориться с соседями, снимает и продает батареи, двери и другое внутриквартирное оборудование тогда собственник имеет право выселить такого отказополучателя на основании решения суда.

В случае перехода права собственности на жилое помещение, обремененное правом пожизненного проживания, оно сохраняет свою силу для нового собственника. То есть, если наследник планирует получить жилье, а потом путем его перепродажи избавиться от отказополучателя, то у него ничего не получиться. Новый собственник будет также обязан исполнять завещательный отказ, как и сам наследник. В противном случае он может быть привлечен к судебной отвественности. При чем, наличие завещательного отказа должно быть отражено в договоре купли-продажи, в противном случае это может быть причиной для признания сделки недействительной.

К сожалению, осуществление права пожизненного проживания не урегулировано подробно в российском законодательстве, а судебная практика пока не сформировала устойчивой позиции по многим спорным вопросам. Поэтому зачастую предоставление права пожизненного проживания создает массу проблем и вопросов, как у наследников, отказополучателей, так и у других заинтересованных лиц, если условия подробно были не прописаны в тексте завещания.

А продать вы можете без его согласия. Вот только кто согласится взять на себя такое обременение - не знаю

Благодарю за отзыв

Наталья, послушайте совета юриста с более чем 30 летним стажем работы, если у вас еще нет семейного юриста, так заведите его! 

Давать дистанционные! консультации по таким вопросам, как ваш дело не благодарное, ситуация может менятся хоть каждый день 

Консультации в режиме онлайн не ваш формат 

Здравствуйте, Наталья!

Согласие человека, сохраняющего право пользования жильем, для продажи не требуется.

Также в вашем случае, поскольку по вашим словам , брат не проживает в указанной квартире, Вы имеете право обратиться в суд с иском о досрочном прекращении права пожизненного проживания в связи с выездом брата в другое место жительства. Но такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.

Всего доброго!