Предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире на условиях соц. найма

Добрый день, подскажите пожалуйста оптимальное решение вопроса по следующей ситуации, как лучше нам поступить: семья проживает в муниципальной коммунальной квартире, расположенной в доме с 60% износа, общей площадью примерно 65 кв. м. и состоящая из 3 комнат (№ 1, 2, 3). Проживает там от 1,5 до 4 лет. Две комнаты № 2 и № 3 (15,5 кв. м. +18,4 кв. м.) занимает семья из 5 человек (бабушка - инв. 1 группы, мать - инв. 3 группы (квартиросъемщик), 2 ее сына, дедушка с временной пропиской). Комнаты не приватизированы. Один лицевой счет. Нормы предоставления площади жилого помещения по договорам социального найма в Тверской области (Закон Тверской области от 17 апреля 2006 года N 39-ЗО), которые подпадают под нашу ситуацию, составляют «…семьям, состоящим из трех и более человек, - не менее 18 кв. м. общей площади на одного члена семьи». По нашим подсчетам мы подпадаем под установленные критерии. Комнату № 1 (16,5 кв. м.) занимал сосед, который скоропостижно скончался в декабре 2017 года, у него тоже был соц. найм, по нашим данным, наследников нет. Хотели бы расширить (улучшить) жилищные условия путем перезаключения нового договора соц. найма с учетом новой комнаты. Судя по всему, мы не подпадаем под льготы в качестве инвалидов 1 и 3 групп в этом отношении. Кроме того, в начале года решили попробовать пойти сначала другим путем, подали в местную администрацию городского поселения заявление о признании семьи малоимущей в целях постановки на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, предоставляемом по договору соц. найма. Подали все как следует, вместе с необходимым комплектом сопутствующих подтверждающих документов. В итоге, в полнее ожидаемо, получили отказ, в котором местный орган самоуправления ссылается на расхождение норм по стоимости имущества и по размеру среднедушевого дохода проживающих - что данная семья не является малоимущей. Следовательно, Законом Тверской области от 27 сентября 2005 г. № 113-ЗО «О порядке признания граждан малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда» в данной ситуации руководствоваться не верно и обжаловать отказ нет смысла. Предлагали выкуп, но семья не богатая, и это очень накладно. При этом, ни какие документы не подписывались, например, об отказе от выкупа…

В связи с вышесказанным возникают следующие вопросы:
1) Подскажите пожалуйста, можно ли нам в итоге заключить новый договор соц. найма всех комнат, с учетом комнаты № 1 и пойдет ли на это местный орган самоуправления? Или же, все таки получить очередной отказ и обращаться в суд???
2) Не теряем ли мы после такого обращения в администрацию или в суд какого либо приоритетного (первоочередного) права в приобретении освободившейся комнаты внаем либо в соц. найм??? Если все таки будет получаться получить ее внаем, то сможем ли мы оспорить оценку по стоимости интересующей комнаты, где и каким образом?
3) У кого будет первоочередное право и каковы условия получения данной комнаты, с учетом того, как мы понимаем, мы подпадаем под часть 3 ст. 59 Жилищного кодекса РФ «…3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления….»???
4) Кроме того, будет ли являться аргументом, есть указать в обращении, что данная семья сделала ремонт за свой счет на общей площади (косметический ремонт на кухне и санузле, замена окон), а так же то, что все годы проживания семья содержала и обслуживала места общего пользования в данной квартире?
5) Необходимо ли указать так же на то, что в комнате № 3, принадлежащей данной семье проживают разнополые лица, а так же то, что на площади проживают два иждивенца (пожилые родители)???
6) В данной ситуации можно ли руководствоваться нормами Закона Тверской области от 27 сентября 2005 г. № 112-ЗО «О порядке ведения органами местного самоуправления Тверской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма»?

Заранее спасибо…