Покупка между родственниками.

Моя мама имеет в собственности две квартиры. В одной квартире (ул. Кольцова) зарегистрирована она и я, во второй (ул. Лепсе) никто не зарегистрирован. Она покупалась 10 лет назад на мои деньги, но в роли покупателя была моя мама. Я хочу «купить» квартиру у мамы по договору переуступки жилья, чтобы иметь возможность получить имущественный вычет. Фамилии у меня с мамой одинаковые. Для этого можно привлечь к процедуре третье лицо, которым является моя двоюродная сестра, т.е. дочь родной сестры моей мамы. Она не попадает в список близких родственников. Фамилии у нас разные. Таким образом, возможно ли сделать следующее: 1. Между мамой и моей двоюродной сестрой заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры на Лепсе. 2. Оформить договор переуступки права покупки между мной и моей двоюродной сестрой, на основании составленного ранее ПДКП. 3. Вернуть уплаченные по ПДКП в качестве задатка денежные средства, «рассчитаться с продавцом». 4. Зарегистрировать договор переуступки в Росреестре. Вступить в права собственности. 5. Через год подать в отделение УФНС заявление о предоставлении налогового вычета. Вопросы: Надо ли переводить задаток по ПДКП, а затем возвращать его? И вообще, нужны ли реальные переводы денег на счетах участвующих, если изначально никакая передача денег не планируется? Насколько реальна такая схема на практике, какие есть риски?