Можно ли заключить безвозмездный договор переуступки прав по договору аренды земли между юридическим и физическим?

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Вы можете заключить трехстороннее соглашение о замене стороны по договору, по правилам ст. 392.3 ГК РФ. В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче применяются правила об уступке требования и переводе долга. Если основной договор требует государственной регистрации, то соглашение к нему тоже придется зарегистрировать. Если стороны не зарегистрировали соглашение, то оно не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать об уступке (п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.12.2017 № 54). За регистрацию соглашения необходимо будет заплатить государственную пошлину.

Насчет НДФЛ.

Ст. 210 НК РФ 1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу. Не признается получением дохода или возникновением права на распоряжение доходом получение прав контроля в отношении иностранной структуры без образования юридического лица или иностранного юридического лица, для которого в соответствии с его личным законом не предусмотрено участие в капитале, если такие права получены в результате их передачи между лицами, являющимися членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Так что придется выплачивать НДФЛ